Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości w Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - 10 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze w mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem wielkie różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony na obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i po raz kolejny lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są domu dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za debet inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest prosta - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych stosowane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo być może ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki ta strona finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania po stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę zerknij na strone internetowa na uniknięcie przy przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też w sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. kliknij na strone Jest to dość ogromny koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub posiadających mieszkania na swietny post do poczytania wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dób w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale znajdz to będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za urządzenie AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, jednak nie umożliwia obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco kobieta wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane po taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *